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वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण की बजट 2024 की घोषणा ने एक बार फिर संपत्ति मालिकों पर ध्यान केंद्रित कर दिया है। इंडेक्सेशन लाभों को हटाने से इस बात पर बहस छिड़ गई है कि क्या रियल एस्टेट में निवेश रिटर्न अभी भी उतना ही आकर्षक होगा या नहीं।
इसके साथ ही, क्या इंडेक्सेशन लाभ प्राप्त किए बिना लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन्स (LTCG) को 20 प्रतिशत से घटाकर 12.5 प्रतिशत करने से घर खरीदारों या निवेशकों को कोई फायदा होगा?
ज़ीउस लॉज़ के मैगिंग पार्टनर सुनील त्यागी ने ज़ी न्यूज़ की रीमा शर्मा के साथ एक स्पष्ट बातचीत में दोनों परिदृश्यों –इंडेक्सेशन और नए LTCG — पर एक विस्तृत गणना साझा की है, जब 2001 से पहले और 2001 के बाद घर खरीदा जाता है। यहाँ वह सब है जो आप जानना चाहते हैं।
जब कोई घर / अचल संपत्ति बेची जाती है तो ऐसी बिक्री से होने वाला लाभ / लाभ दीर्घकालिक या अल्पकालिक हो सकता है।
अल्पकालिक पूंजीगत लाभ (STCG) क्या है? यदि कोई घर उसकी खरीद की तारीख से 24 महीने की अवधि के भीतर बेचा जाता है, तो घर की बिक्री से होने वाले किसी भी लाभ/लाभ को अल्पकालिक पूंजीगत लाभ माना जाएगा, और अल्पकालिक पूंजीगत लाभ की राशि को विक्रेता की कुल आय का हिस्सा माना जाएगा और उस पर विक्रेता पर लागू मौजूदा कर स्लैब दरों के अनुसार कर लगाया जाएगा।
दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) क्या है
यदि कोई घर उसकी खरीद की तारीख से 24 महीने की अवधि के बाद बेचा जाता है, तो घर की बिक्री से होने वाले किसी भी लाभ/लाभ को दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ माना जाएगा, और दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ की राशि पर उस वित्तीय वर्ष में लागू दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर के अनुसार कर लगाया जाएगा जिसमें ऐसी बिक्री प्रभावित हुई है।
इंडेक्सेशन क्या है?
इंडेक्सेशन अचल संपत्ति के खरीद मूल्य को मुद्रास्फीति के लिए समायोजित करने की प्रक्रिया है।
2024 के बजट में शुरू की गई पूंजीगत लाभ कर व्यवस्था में बदलाव से पहले, इंडेक्सेशन (यानी, मौजूदा बाजार परिदृश्य के अनुसार संपत्ति के मूल्य को समायोजित करना) का लाभ उपलब्ध था, और दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ 20 प्रतिशत पर कर योग्य था।
2024 के बजट में शुरू की गई संशोधित पूंजीगत लाभ कर व्यवस्था में, संपत्ति की बिक्री के लिए दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ पर कर 20 प्रतिशत से घटाकर 12.5 प्रतिशत कर दिया गया है, हालांकि, इंडेक्सेशन का लाभ बंद कर दिया गया है। 01.04.2001 से पहले अर्जित संपत्तियों के मामलों में, 01.04.2001 को उचित बाजार मूल्य को पूंजीगत लाभ कर की गणना के लिए डीम्ड लागत माना जाएगा।
केस 1: वर्ष 2001 के बाद घर खरीदे जाने की स्थिति में पुरानी और नई पूंजीगत लाभ कर व्यवस्था के तहत दीर्घ अवधि पूंजीगत लाभ कर की गणना:
केस 2: वर्ष 2001 से पहले घर खरीदे जाने की स्थिति में पुरानी और नई पूंजीगत लाभ कर व्यवस्था के तहत दीर्घ अवधि पूंजीगत लाभ कर की गणना
इस बीच, ANAROCK समूह के क्षेत्रीय निदेशक और अनुसंधान प्रमुख, प्रशांत ठाकुर ने ज़ी न्यूज़ को बताया, “इंडेक्सेशन लाभों के उन्मूलन से निवेशकों की रुचि में कमी आ सकती है क्योंकि इंडेक्सेशन मुद्रास्फीति के हिसाब से खरीद मूल्य को समायोजित करता है, जिससे संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर कम हो जाता है। इस लाभ के बिना कर का बोझ बढ़ जाता है, जिससे रियल एस्टेट निवेश कम आकर्षक हो जाता है। इस बदलाव का उच्च मूल्य वाली संपत्तियों पर प्रभाव पड़ सकता है, जिससे संभावित रूप से ऐसी संपत्तियों की मांग में कमी आ सकती है।”
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